星巴克從不12個外傳的選址秘籍，曝光了！
選址，一步差三市。一個好的選址，經營起來可以少花一半的精力。但是，貴的、繁華路段就是好的選址嗎？
本文分享了服務眾多大品牌客戶（星巴克、屈臣氏、Columbia、PUMA、Apple store等）的資深開發選址專家陳鋒，從業16年總結出來的選址心得。
01、選址前想清楚自己要的是什麼
選址不是孤立的事情，是為開店盈利、品牌形象的樹立打好基礎。首先你一定要考慮清楚品牌、市場、價格、地理、人群和管道等定位。在開店之前，你還要先問自己這些問題，等都弄清楚了，再說選址的事情。
我的產品歸類：吃、穿、住、行？
我的產品區別同類產品的特點是什麼？
此產品處於市場的哪個檔次？
我的產品價格區間是什麼？
消費群體是誰？年齡？喜好什麼？喜歡去哪購買此產品？
店鋪形象是什麼樣？店名、風格、色彩、店招？
開在哪個城區？哪個街道？哪個購物中心？哪個社區？
我的銷售管道是什麼？購買方式是什麼？
02、拿鋪不要“圖便宜”
好的店址，租金高，帶來好營收，租金的占比會逐步降低。差的店址，租金低，營收弱，租金的占比就會長期居高。
03、好鋪位要考慮“與誰為鄰”
好的店址可以提升品牌形象。這個時候就要考慮的是“與誰為鄰”。很多時候消費者會根據你的鄰居是什麼品牌，來判斷你的品牌實力。
同時，好的店址也存在生意借力的現象，好的店址能帶來的推廣宣傳效應，也為品牌再次擴張打好基礎。
以上問題都弄清楚之後，在選址的時候，總結出了四個原則：可見，可達，可用，可得。
04、好鋪位要“可見”
可見，上看下看左看右看，很容易就可以看見。
在選擇店址的時候，常常遇到單層面積小，縱深很高的商圈環境，這時候一層往往是購物中心的調性體現，大部分都很難拿到一層的位置。
那麼在選擇的時候，儘量選擇遠看能看見門店logo，或者到電梯口一掃就能看見，儘量避免很難看見的位置。
05、好鋪位要“可達”
可達，很容易就能到的位置，最好直接的路線就可以到達。
比如，你的店是在路邊，但是門前有個隔離帶，必須走過50米外的路口繞過來，這樣就是有阻礙的。
是否有阻礙？是否需要折返？路過是否可以停？這些都是考慮的要素。在非可達的店址，很容易發生客群在尋找的途中，被其他店攔截。
06、好鋪位要“可用”
可用，物業條件一定要可用。
不同類型的店都有特別的物業要求：比如餐飲店的物業要求，上下水的管徑是多少？水壓是多少百帕；如果是用燃氣，排煙燃氣設備有沒有？如果是用電，用電量能否達到，電壓夠不夠？水壓月供給量能達到多少？等等。
在開店之前，一定要把物業條件弄清楚，如果達不到要求，改造又是一筆費用。
07、好鋪位要“可得”
可得，一定要符合政府的相關法規。
比如，房屋性質是否是商業用途，是否可以申請營業執照……
有些商鋪是住宅的一層改成的，屬於住宅用房。在這樣的地方開店，隨時都有會被停業的風險。不要相信房東的承諾，說能給你搞定。所有政府相關的法規，不要光想著靠關係。開店是有裝修固定成本投入的，如果不能搞定該怎麼辦呢？
比如，餐廳還要有環保部門許可、衛生許可等，這些都有特別嚴格的規定。
比如，一定要有房產證，這是最根本的保證。尤其是二房東轉讓，往往坑很多。在選用二房東的店時，一定要和房東溝通，確認合同和房產證，防止欺詐。
現在在工商網上，可以查到營業執照的，房產證上有很多資訊，是不是這個地址，面積多少，平面圖是否一樣……這些都需要確認清楚。在星巴克，專門有個職位叫產調，就是負責這類事情。
還有對於新的購物中心一定需要消防驗收合格證，才是合法的。以及，有沒有租賃權，租期多久。
08、酒香不怕巷子深，開在巷子裏行不行？
有人說，酒香不怕巷子深，我想開在巷子裏，行不行？
這些原則不是絕對的。但選址不好還特別火爆的，除非你有讓顧客必須到達的理由，比如強吸客能力的IP品牌。
如果不是大品牌或是剛創業的小白，選擇很隱蔽不宜到達的店址時，如果沒有特別明顯的特色，在沒有固定粉絲用戶的情況下，建議不要去冒險。
如果選擇巷子裏的地方，最好選擇巷子裏最易到達的位置。最好不要有路口分流，不然就要有明確的指示牌，或者大眾點評等美食平臺上有明確的指引和好的口碑，能把人引過去。
選址有時候難在哪兒？不是說選什麼地方，而是在A和B兩者之間選擇的時候，就需要專業的測算，觀察，以及經驗的積累，才能選擇出來。
接下來就是選址前的財務測算了。有人說我沒開過店，不知道店的經營是什麼樣的。怎麼預估銷售呢？就要通過客流量和捕獲率來預估。
09、如何數客流量？
看客流量，指門前來往路過的人數。
看客流量時，如果是雙向的，之間沒有阻礙，都可以到達的，就是雙向客流。如果中間有隔離帶，那就是單向客流。
想看客流量，如何計數呢？
最簡單的辦法是派人去數數，但是一定要選擇目標消費群體會發生消費的固定時間段。
我們做的品類都不一樣，那麼消費者的高峰期也不一樣。有些是下班後才來，有些是分佈很平均。
如果是分佈很平均的消費，那麼就需要測算週一、三、五、六、日，把工作日時間和週末分開來觀察。同時，選擇發生消費的時間段。比如咖啡，主要的高峰時間段可能是中午1點到3點，那麼就要選擇這個時間段，抽取15分鐘，1點半到1點45的客流量。
數的時候，千萬不要跳著時間數，同樣的時間才有可比性。比如，這條街我看中了幾個位置，一定要選擇同一個時間段去數，才能比較出來。
10、如何算捕獲率？
有了客流量之後，就要看捕獲率，也就是進店流量除以路過的人數。
進店客流，可以參考同區域已開的店或類似的店。比如，哪家店和我很像，我和它的客層消費群很接近，觀察它的銷售和消費額是多少，以此來推斷我的店，這樣做是可以的。
最佳方案是：參考已有的店兼顧自己的數據，對消費時段、消費習慣進行分析拆解。
捕獲率只能參考，即使經營同樣品牌的店，但換到在不同的位置，捕獲率也是有變化的。
11、如何預估銷售額？
有了客流量和捕獲率之後，還要做銷售額預估。
比如咖啡的客單價是45元，今天有100單，那這就是準確的銷售額。
但是沒開店怎麼算呢？只能預估。從已開的店鋪，和目標區域測算出的上述客流量和獲客數比較，然後進行百分比浮動。這也可以作為銷售額預估。
12、最後，再問問自己
開店不是一個簡單的事情。在做決策之前，一定要問自己幾個問題：
我的店誰會來？
她們什麼時候來？
她們為什麼來？
她們可以花多少錢買單？
我打算花多少錢投入，即使全部賠進去？
我的錢可以撐多久？
我為什麼要開這家店？
如果有更好的選擇，我還會開這家店嗎？
為自己的店選出一個好店址吧，加油！
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